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面对房价飞涨,二手房买卖中的买受人如何维护自己的权利?

                         面对房价飞涨,二手房买卖中的买受人 如何维护自己的权利
 
                                                            北京市正海律师事务所       胡书韩   欧阳际平
 
    针对二手房买卖中出卖人屡屡违约的客观现实,买受人如何通过法律路径来维护自己的合法权利呢?本律师的经验是:买受人应该从以下几个方面来维护自己的合法权利。
 
一. 签约前的审查内容——需睁开您的慧眼。
 
    二手房的买受人在同出卖人签订房屋买卖契约之前必需谨慎细致。如何做到不掉进陷阱呢?买受人可以从以下几个方面入手:
  (一)必需查清房屋产权的所有者。这里可以分为三种情况:1、房产证上写的是一人所有,而实际上也不存在其他共有权人。2、房产证上写的是一人所有,而实际上还存在其他共有权人。3、房产证上写的人是数人共有。
    对于第一种情况,买受人在识别房产证的真伪后可以放心地和出卖人签订房屋买卖合同。因为此时房屋所有权人有完全的处分权,在此情况下签订的房屋买卖合同,只要符合法律规定的其他要件,法院对其合法性是予以认可的。法律依据是:《中华人民共和国物权法》第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
    对于第二种情况,买受人在签订房屋买卖合同时要切记:出卖人必须提供其他共有权人同意出卖该房屋的书面证明,即便其他共有权人在场作出口头表示同意的意思表示,也要其出具一个书面证明。口头证据难以举证的缺陷是无法克服的缺陷。法律依据是:《中华人民共和国物权法》第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。出卖房屋属于处分不动产的法律行为,因此,在房屋所有权属于数人共有的情况下,在处置该该不动产时,必须严格按照《中华人民共和国物权法》的规定,得到其他共有权人的同意,方能进行处置,否则,视为无效的处分行为。根据《中华人民共和国合同法》 第五十二条第一款第五项的规定:违反法律、行政法规的强行性规定,订立的合同属于无效合同。
    对于第三种情况,因为房产证上写的人是数人共有,所以买受人在此种情况下已经明确知道了房屋并非一人所有,因此,在签订合同时,买受人务必需要出卖人提供其他共有权人的书面同意证明。如果买受人在没有得到其他共有权人的书面同意证明仍然与出卖人签订房屋买卖合同的,属于恶意签订合同的行为,其签订的合同无疑属于无效合同,法律依据是:《中华人民共和国物权法》第九十七条和《中华人民共和国合同法》第五十二条 第一款第二项(恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益)和第五项(违反法律、行政法规的强制性规定)合同无效。如给其他房屋共有权人造成损害的,出卖人和买受人将会承担连带法律责任,法律依据是:《中华人民共和国民法通则》第六十六条第四款第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的,由第三人和行为人负连带责任。
   (二)拆迁安置用房的房屋共有权人问题。在出卖拆迁安置用房时,买受人同样需要谨慎行事,需查清该房屋是否属于一人所有还是数人共有,对其如何操作,可以按照上述的分析进行即可。
 
二、 签约时应当注意的事项。
 
    在二手房买卖中,出卖方屡屡违约,导致买受人的购房目的不能实现。此时,买受人当然不能用不文明的方式去解决问题,而应该运用法律的武器来维权。因此,为了预防出卖人违约,在法律上可行的方式是增加其违约成本,使其不敢、不能违约。具体做法是:(一)买受人于签约时在合同中的违约条款中写明赔偿损失的具体金额或计算方法。(二)在有定金担保合同履行的情况下,规定最高额的定金数量(房价款的20%)。(三)如适应定金双倍返还罚则还不足以弥补买受人的损失,建议在订立房屋买卖合同时增加损害赔偿计算方法的条款,可表述为:出卖人单方终止合同,导致买受人买《房屋买卖合同》约定的相当的房屋(如面积相同、环境相似、户型一样等)需要花费更多的价款,该超出部分的价款即为买受人的损失,由出卖人承担。(四)买受人还可在《房屋买卖合同》中约定:因出卖人单方终止合同,买受人提起诉讼或仲裁时支付的律师费、交通费、误工费等等费用也应当由出卖人承担。律师费用由谁支付的问题,在我国目前的法律体系中尚未明确规定,一般的原则是谁请谁负担。也就是说如合同未约定,即便当事人获得胜诉,也不可能由败诉方负担,但是,法律亦未禁止双方当事人通过契约的形式约定律师费由谁负担。从更好地保护买受人的合法权益,增加出卖人的违约成本风险的角度出发,故有必要在《房屋买卖合同》中明示出来。
以上分析的法律依据是:
   《中华人民共和国合同法》1、第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2、第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。3、第一百一十六条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
   《中华人民共和国担保法》第九十一条 定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。

三、签约后在具体履行合同中出卖人违约时,买受人要及时行使诉权。
 
    由于二手房交易市场上的供不应求,即购房者对于二手房的需求量大于二手房的出售量,所以出卖人在与一个买受人签订房屋买卖合同后可能还会再与出价高的买家再签订同一合同标的的房屋买卖合同,即我们通常所说的一房数卖。在此种情况下,出卖人往往会向买受人提出增加合同标的金额即增加该房价款的要求,如果该房屋买卖合同已届履行期限,买受人就可以将出卖人的此项要求视为违约的表现,切莫再相信出卖人的任何欺骗性言语,及时向房地产专业资深律师咨询,寻求法律救济之道,走司法救济的路径可以很好地维护买受人的合法权益。及时提起诉讼的好处主要是:能够避免合同标的的履行不能。在一房数卖的情况下,如果其他买受人在办理好房屋权属登记过户手续的情况下,买受人要求出卖人按照合同约定履行交付该房屋的义务已不可能。法律依据是:《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。已经登记的物权具有对抗第三人的法律效力,此时,房屋产权已经合法转归其他买受人,买受人的购房目的不能实现,只能提出损害赔偿的请求。如果该房屋还未办理房屋产权登记过户手续,买受人需立即申请法院采取诉前财产保全措施或诉中财产保全措施。在人民法院采取财产保全措施之后,出卖人不得再对该房屋进行处分行为,如果擅自处分,其行为也被视为无效。经过诉前财产保全措施或诉讼中的财产保全措施,买受人的合同利益能够很好地得到保护。法律依据是:《民事诉讼法》第九十二条 人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决不能执行或者难以执行的案件,可以根据对方当事人的申请,作出财产保全的裁定;当事人没有提出申请的,人民法院在必要时也可以裁定采取财产保全措施。
  人民法院采取财产保全措施,可以责令申请人提供担保;申请人不提供担保的,驳回申请。
  人民法院接受申请后,对情况紧急的,必须在四十八小时内作出裁定;裁定采取财产保全措施的,应当立即开始执行。
  第九十三条 利害关系人因情况紧急,不立即申请财产保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的,可以在起诉前向人民法院申请采取财产保全措施。申请人应当提供担保,不提供担保的,驳回申请。
  人民法院接受申请后,必须在四十八小时内作出裁定;裁定采取财产保全措施的,应当立即开始执行。
  申请人在人民法院采取保全措施后十五日内不起诉的,人民法院应当解除财产保全措施。
    总之,购房是人生中的一件大事。购房者在签约前需谨慎,因为这关系到签订的合同是有效还是无效的问题;签约时需细致、周全,因为这关系到违约责任的大小问题(即获得损失赔偿额的多少);毁约时需想到诉讼,因为这关系到权利能否实现的问题,毕竟法院是社会正义实现的最后一道屏障。
 

 

 

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