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你能退房吗?谈二手房买卖中购房者可以退房的常见情形

                                                                   北京房屋买卖租赁律师网  吴静律师

        随着市场经济的快速发展,消费能力的提高,再加上银行按揭贷款业务的广泛开展,大大增加了大城市居民的住房购买能力,二手房拥有房源选择面广、价格弹性大、小区品质房屋质量可见等优势一直占据着市场的主流。但法律、法规制度性的缺陷,加之购房环节的纷繁复杂,处于弱势地位的购房者的合法权益保障成为大家关注的问题。本文结合购房者在签订合同时,因合同无效、可撤销、合同约定的事由出现可以退房的几种情形总结归纳,以便在二手房交易中购房者维护自己的合法权益。

一、合同无效可以退房的情形

1、签订房屋买卖合同的主体不适格 

        无民事行业能力和限制行为能力人签订的房屋买卖合同无效,根据《中华人民共和国民法通则》规定无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为;限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,房屋买卖合同应由其法定代理人签订或法定代理人同意。在无民事行为能力和限制行为能力人签订的房屋买卖合同,因不符合法律规定导致无效的情形下,购房者可以退房,要求返还购房款及利息,出卖方有过错程度的在其过错范围内承担责任。

2、出卖不能正常上市交易的房屋

        违法或违章建筑,不能买卖;教学、寺庙、庵堂等教育、宗教的建筑,不能买卖;文物古迹等国家保护的房屋,不能买卖;国家建设需要,征用或已确定为拆迁范围内的房屋,禁止买卖。该类房屋由于法律明确规定不能买卖,所签订了房屋买卖合同也因违反法律禁止性规定无效,合同无效因该合同取得的财产,应当予以返还,购房者可以退房,并要求返还购房款,出卖人有过错的应当赔偿购房者因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

3、出卖未依法进行产权登记并取得房地产证书的房屋

        未取得房地产证书的交易情况目前非常普遍,如未还清银行贷款尚在抵押的房屋、经济适用房、回迁房等,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条规定:“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,”对于该规定目前在司法实践中理解上存在很大的矛盾,有的认为该条是禁止性规定违反这一规定合同即无效,有的认为该条只是行政管理的规定,只是说明没有产权证无法办理转移手续,并不能说所签订的房屋买卖合同无效,目前大多司法实践中,只要出卖人是合法取得房屋所有权利的一般认为该房屋买卖合同有效,除非因出卖人原因出卖人不能依法取得对该房屋的权利,导致与购房者签订的房屋合同无效,购房者可以据此解除合同,要求退还已付购房款及利息,并要求出卖人承担违约责任。

4、共有产权的房屋出卖,未经共有人同意

         房屋权属两个以上(含两个)主体共有的,应当有共有权人书面同意转让的证明。根据《中华人民共和国婚姻法》我国实行夫妻共同财产制为主,约定个别财产制为补充的婚姻财产制度,尽管房屋权属证登记为一人,也应征得配偶书面同意或出示个别财产协议。房屋权属登记有其他共有人的,应有共有人书面同意出卖,并委托出卖人出卖该房屋的相关委托手续及代理权限。如购房者有理由相信出卖人有出卖该房屋的权利,因出卖人的原因,其他共有人行使权利导致房屋买卖合同无效,购房者可以退房,要求返还购房款及利息,并由出卖人承担违约责任。

5、出卖已抵押的房屋,出卖人未通知抵押权人的 

         出卖人出卖抵押房屋,无须取得抵押权人的同意,只要通知抵押权人即可,但购房者有承担抵押权人实现抵押权,被追及以所购房屋还债的风险。购房者在审查房屋相关资料时,如发现房屋有抵押等他项权利存在时,除承担上述风险外,还应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或取得抵押权人等他项权利人的书面同意转让的证明。如果未履行通知义务的,则房屋买卖合同无效,购房者可以要求返还已付购房款及利息,因出卖人的过错可以要求出卖人承担违约责任。

6、出卖已出租、共有产权等房屋,承租人、共有权人未放弃优先购买权的

        共有的房屋买卖,在同等条件下,共有人享有优先购买权;已经出租的房屋,在同等条件下,承租人有优先购买权,承租人的优先购买权不因承租时间是临时还是长期租赁,影响优先购买的权利。购房者应审查优先购买人有无放弃优先购买权的证明。如果未取得优先购买权人的书面放弃优先购买权的证明,优先购买权人行使权利的,导致房屋买卖合同无效,购房者可以要求返还已付购房款及利息,因出卖人的过错可以要求出卖人承担违约责任。

7、出卖被权利机关依法查封、限制的房屋

        依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条:“下列房地产,不得转让”,其中第(二)项规定:“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”相关规定,被依法查封的财产不能处分。一般情下,有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关,有权查封的行政机关有税务机关、海关、公安机关等,有权采取限制措施的有建设行政管理机关。出卖人如违法出卖房屋,房屋买卖合同无效,购房者可以要求返还购房款及利息,并要求出卖人承担违约责任。

8、出卖乡产权的房屋

        在集体所有的土地上所建房屋,违反房地产开发的相关程序,也违反了国家法律、法规,购买非法开发的房屋,按法律规定不可能取得房屋产权证,无法正常上市交易。这种非法的建筑不受国家法律保护,如该建筑影响公共利益还有被拆除的可能,另外,如遇合法的征地拆迁按法律规定购房者也不能得到相应补偿。购买这样的房屋所签订的房屋买卖合同应属于无效合同,合同无效,购房者可以要求返还购房款及利息。

9、出售房改房,不符合上市条件的

       根据我国房改政策,在房改的不同时期实行不同的政策,对于出售的房改房,首先要确认是否需要原单位同意出售,对于以标准价购买的房屋,确定是否已按成本价补足差价,或已与原单位约定了如何按比例分成,另外,有些单位与职工签订房屋买卖合同时,同时订有服务年限的合同,原单位有优先回购权,如未取得原单位同意出售的书面证明,很可能会导致原单位主张权利,出卖人与购房者签订的房屋买卖合同被确认为无效,合同无效,应当返还购房者已付购房款及利息,出卖人有过错的应当赔偿购房者因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

        另外,《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)以概括性的规定一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定,所签订的合同无效,合同无效因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

二、可撤销合同撤销后可退房的情形

      《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:因重大误解订立的;在订立合同时显失公平的;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”可以请求人民法院撤销的合同,依据上述法律规定主要有以下几中类型:

1、重大误解,是指行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。

2、显失公平,是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。

3、欺诈、胁迫,欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。
胁迫是指以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使对方作出违背真实的意思表示的,可以认定为胁迫行为。

4、乘人之危,是指一方当事人乘对方处于危难之机,为牟取不正当利益,迫使对方作出不真实的意思表示,严重损害对方利益的,可以认定为乘人之危。

        在这四种情况下,购房者是违背了真实的意思表示,与出卖人签订房屋买卖合同,可以请求人民法院撤销该房屋买卖合同,合同撤销后,购房者可以要求返还已付购房款及利息,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

三、一方违反合同约定可退房的情形 

        根据《合同法》第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:1、因不可抗力致使不能实现合同目的;2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;5、法律规定的其他情形。” 违约分为一般违约与根本违约,在根本违约的情形下,守约方可以解除合同。在实践操作中,如购房者在合同中约定了购买有特殊用途的房屋,由于出卖人过错无法实现合同目的,使购房者的整个合同愿望落空,则为根本违约,购房者可以解除合同,要求出卖人返还购房款及利息,并由出卖人承担违约责任。

        根据《合同法》第四条:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”规定的是当事人合同意思自治又叫合同自愿或契约自由原则,是指在不违反法律和社会公共利益的前提下,当事人享有充分的合同自由,合同能完全体现当事人自己的意志;第九十三条:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时,解除权人可以解除合同。”在房屋买卖交易中,只要不违反现行法律规定和社会公共利益,购房者可以在签订房屋买卖合同时与出卖人约定解除合同的条件,当解除合同的事由出现,条件成就时,购房者可以解除合同,并按约定的责任划分,由双方各自承担合同解除的后果,如购房款的返还及利息的约定,违约责任的承担问题等等。另外《合同法》第九十三条:“当事人协商一致,可以解除合同。”在一方不构成根本违约或双方都没有违约的情形下,双方协商一致,也可以解除合同。

        综上所述,由于合同无效,可撤销或依合同约定解除合同购房者退房的情形,法律的规定在适用及责任承担上都有所区别,而二手房交易相比其他房屋的交易方式而言,可以说是优势与风险并存,建议购房者在购买二手房前应该多了解一些相关知识,才能做到理性消费,安全购房。 

    文章来源  北京房屋买卖租赁律师网  吴静律师
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