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你能退房吗?谈一手房购房者如何行使自己的退房权

                                                          北京房屋买卖租赁律师网   吴静律师 


                                                             
最近房市的萎靡不振,致使社会中发生小范围的退房潮,购房者如何行使自己的退房权成为大家越来越关注的焦点。本文按现行法律规定,从法定的退房权和约定的退房权及其他相关法律规定,提示购房者怎样更好的行使自己的权利。

一、法定可以退房的情形:

(1)、商品房买卖中开发商的项目开发违法。
没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件,如未获得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》等,项目被确认违法,因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益,会导致商品房买卖合同无效,合同无效的出卖人应承担购房者因此造成的全部损失。

(2)、商品房买卖中开发商未取得《商品房预售许可证》。
开发商故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》或者提供虚假商品房预售许可证明,与购房者签订商品房买卖合同,购房者得知后,起诉前出卖人仍未取得商品房预售许可证明的,则商品房买合同无效,由出卖人返还购房者已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(3)、商品房买卖中开发商擅自变更规划设计。
已经签订商品房买卖合同,出卖人不得擅自变更设计、规划。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、朝向、空间尺寸等发生变化,以及出现合同当事人约定的其他影响房屋质量或者使用功能情形的,出卖人应该在变更确定之日起10日内,书面通知购房者,购房者超过15日未答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更,出卖人未在规定时间内通知购房者的,或通知送达后15日内购房者提出退房,购房者有权退房,由出卖人返还已付购房款及利息,并承担违约责任。

(4)、出卖人隐瞒房屋抵押状况。
已经签订房屋买卖合同的,出卖人未告知购房者又将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人;订立房屋买卖合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,导致房屋买卖合同目的不能实现的,购房者可以请求解除合同返还已付购房款及利息,要求承担违约责任,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(5)、出卖人迟延交付房屋。
购房者可以在合同中约定交付房屋时间,若出卖人未能在约定期限内交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内出卖人仍未履行,购房者可以请求解除合同,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经购房者催告后,解除权行使的合理期限为三个月。没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。合同解除后购房者有权请求返还已付购房款及利息,并要求出卖人承担违约责任。

(6)、商品房买卖合同中出卖人延迟办理房产证。
预售商品房自房屋交付使用之日起90日内,现售商品房自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人应当协助购买者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。如期限届满超过一年由于出卖人的原因,导致购房者无法办理房屋所有权登记,购房者可以请求解除合同返还已付购房款及利息,并有权要求出卖人承担违约责任。

(7)、商品房买卖合同中合同约定面积与实际面积误差过大。
商品房预售合同中的约定面积与实际面积产生误差时,面积误差比绝对值超出3%时,购房者有权选择退房,出卖人应当在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付清的购房款退还给购房者,同时支付利息。

(8)、按套(单元)计价的房屋买卖套型误差过大。
按套(单元)计价的预售房屋,出卖人应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房,由出卖人返还购房者已付购房款及利息,并承担违约责任。

(9)、商品房质量有问题。
出卖人交付的房屋应当是验收合格的商品房,如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房者有权要求解除合同和赔偿损失。另外,如因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房者也有权要求解除合同和赔偿损失。

(10)、房屋买卖合同约定以贷款方式支付购房款贷款未获批准的。
商品房买卖合同约定,购房者以担保贷款方式付款、因出卖人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,购房者可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,购房者可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款及其利息或者定金返还购房者。

二、约定可以退房的情形:

购房人除享有以上法定的退房权利外,还可以通过合同约定退房的情形,从而明确解除合同和承担违约责任的条件,约定条件成立时,可以行使解除权要求退房。合同约定的方式可以是合同主条款也可以是附件或补充协议。

在法定退房的情形(3)、(5)、(6)、(7)、(8)、(9)、(10)由于是部门规章的规定,立法位阶较低,再有民事契约自由原则,双方当事人在协商一致的前提下可以改变法定退房的处理方式,所以购房人在签订合同时一定要注意仔细查看合同附件和补充协议的条款,以防止对方出卖人以这种形式剥夺自己的退房权。

另外,对于大部分购房者来说有的倾其大半生积蓄,购置新的房产或更换新的房屋,是为了创造更好的居住条件,房屋作为不动产相邻关系尤其重要,如通风、采光、噪音、空气质量等是否达标,直接关系到购房者的切身利益,具体到双方当事人还可以约定前幢楼的楼高不得超出一定高度或者约定前幢楼建成后不得给自己庭院的采光造成任何影响,也可以直接对楼间距做出约定,小区绿化应达到什么样的比例,装修应符合什么样的标准,小区的公用设施应达到何种要求等等。如对方有不符合或未达标的违约情形存在,双方可以在合同中约定购房者的单方解除合同权,从而购房者有权退房并要求出卖人承担违约责任。

三、其他规定

根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
(一)因重大误解订立的;
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

在房屋买卖交易中,按合同法第五十二条的规定合同无效,购买者可以请求确认房屋买卖合同无效直接要求退房,但依据合同法第五十三条规定解除合同要求退房,购房者往往很难举证,所以在签订合同时出卖人每一项口头承诺都应尽量落实到购房合同及附件、补充协议中,并经双方签字认可,这样一旦自己的期待不能实现或出卖人的承诺不能兑现,经书面约定的条件成就时,即可以要求退房,从而有效地避免损失。


参考文献:
《城市房地产开发经营管理条例》
《商品房销售管理办法》
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
《中华人民共和国合同法》
《中华人民共和国民法通则》 

文章来源                   北京房屋买卖租赁律师网   吴静律师


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